ASPECTOS FISCALES DEL CONTRATO DE APORTACIÓN DE SOLAR A CAMBIO DE PISOS O LOCALES FUTUROS

El intercambio de un solar por pisos, locales o plazas de garaje construidos en el mismo está de moda, debido al auge del sector de la construcción y la promoción inmobiliaria.

Esta operación produce una serie de consecuencias fiscales que afectan, tanto a la imposición directa (Impuesto sobre la Renta e Impuesto sobre Sociedades) como a la imposición indirecta (Impuesto sobre el Valor Añadido e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

Partiendo de la base de que nos encontramos ante un contrato atípico [ Cesión de solar por pisos] que no tiene una regulación específica en la normativa estatal (no así en la catalana, que cuenta con la Ley autonómica 23/2001, sobre cesión de finca o edificabilidad a cambio de construcción futura - NDL: 138 CT'02) y de que en la práctica inmobiliaria existen muchas fórmulas contractuales distintas, cuya finalidad es edificar un solar y repartir la edificación entre el propietario del mismo y quien realiza la construcción, nos vamos a centrar en la modalidad utilizada con más frecuencia:

La transmisión de la propiedad del solar a cambio de pisos o locales que se construirán sobre él.


El dueño del solar (cedente) transmite al promotor – constructor (cesionario) la propiedad del mismo, que se obliga a entregar a aquél, como contraprestación, la propiedad de uno o varios pisos, locales, garajes o trasteros del futuro edificio, que tiene que construir sobre el solar.

En estos casos, aunque la doctrina y jurisprudencia civiles no han adoptado un criterio unívoco acerca de la calificación jurídica de este contrato, con frecuencia se asimila a la permuta. De hecho, comúnmente se denomina a esta operación “permuta inmobiliaria”.

Desde el punto de vista fiscal, a estas operaciones se les aplican las reglas previstas para la permuta en la normativa de los diferentes tributos.

A continuación, se analiza la estructura de estas operaciones y las diferentes posibilidades que pueden darse en cuanto a las obligaciones fiscales que su realización conlleva.

Sumario

1. Esquema básico de tributación de la permuta de solar por obra futura

1.1. Respecto de la entrega del solar
1.2. Respecto de la entrega de los pisos o locales construidos

2. El IVA y el ITP

2.1. La transmisión del solar

2.1.1. ¿IVA o ITP?
2.1.2. Tributación por el IVA
2.1.3. Tributación por el ITP (TPO)

2.2. La transmisión de los pisos o locales

3. EL IRPF y el IS

3.1. Tratamiento de estas operaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
3.2. Tratamiento de estas operaciones en el Impuesto sobre sociedades

4. Otros impuestos que gravan estas operaciones

4.1. EL IIVTNU
4.2. El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras